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商业配套修得越多越好?真不是!多了反倒会影响二手房售价

浏览:4400次  发布时间:2019-11-08 15:58:03
在重庆,今年二季度,赢商网大数据中心监测了重庆80家购物中心,包括主城9区和13个区县。是不是商业越多越好?然而事实上,重庆绝大部分区域所规划的商业体量都是较为饱和甚至过甚的状态。整个“泛照母山”的商
   

许多人在买房时都有这种心态。如果他们楼下有更多的商业设施和维修更多的企业,他们的未来生活将会更加方便和丰富!

但真的是这样吗?更多的企业能让生活更方便,财产更保值吗?

今天我们不妨谈谈这个话题。事实可能与你所想的不同。在商业匹配方面,这并不是真的“越多越好”,而是“太好了!”

1.聚焦:

那些年,除了“商业化”之外别无选择的项目的许多商业性质显示了“饲养老鼠”的现象

天气非常寒冷拥挤,顾客不如商人多。关门,无人进入,修理店铺“养老鼠”...

在这个商业和商品过剩的时代,这种现象并不少见。

无论是社区商业还是购物中心,不难发现一些商业地产项目管理不善的案例。有些人甚至陷入了贫困生活的困境。大量房地产资产处于低效使用甚至闲置的状态。

近年来,重庆新商圈和各类购物中心的建设和开放如雨后春笋般涌现,尤其是各类购物中心的大规模开放。2017年,广信天地、田源街、国际单项体育联合会郭进中心等多个购物中心将开业。从2017年到2019年,新购物中心的数量将达到51个左右,新购物中心的商业面积预计将达到608万平方米。随着传统百货商店的升级和各种新购物中心的不断出现,密集而巨大的商业增量将把日益激烈的同业竞争推向白热化的水平。

相关内部人士指出,重庆出现这么多购物中心和在建企业的关键因素之一是开发商在征地时最初受到规划的限制。例如,根据前几年设定的30%商业分配限额,只要建筑物得到修复,就将土地分配给企业已成为一种普遍趋势。这也使得一些已经被定位为商业用地的土地,无论是否合适,开发商都必须用它来修复业务,然后再用它来自给自足地收取或出售租金。

“目前,消费市场的增长率远远低于新建商场的增长率。相关业内人士哀叹道:“商场太多,消费增长跟不上,导致了大量的商业盈余,许多商业地产甚至成了养老鼠的地方。”。

2.现象

商业空置率居高不下或影响到周围的二手房销售

然而,这种商业空置现象在许多一线和二线城市并不少见。根据中泰证券的数据,自2014年以来,中国一线和二线城市购物中心的空置率持续上升,2016-2017年超过10%。到2018年,全国购物中心的空置率略低于上年,降至9.4%。

今年的情况没有明显改善。

在重庆,今年第二季度,赢创网络大数据中心监控了重庆的80个购物中心,包括主城区的9个区和13个县。监测数据显示,在80个购物中心中,共有2,168个空商店(不包括空楼层数)和398个封闭式商店。

在主要城市,赢创选择了56个购物中心进行研究。其中,约有109间空置店铺(不包括空置楼层)及318间围屋。在各区县中,赢创选择了24个购物中心进行调查。其中,24个购物中心共有559个空商店(不包括空楼层)和80个围墙。

可以看出,购物中心和社区企业空置或不断调整是非常普遍的。

业内人士认为,在商业项目启动前,规划时应科学考虑各种因素。结合预期人口规模、区域交通、产业关联等条件,合理开发大型商业房地产项目,实现与现代服务业更好的协调发展,而不是做决策,将它变成一个“绩效项目”。换句话说,商业地产的比例和规模必须遵循一定的规则。

另一方面,商业业态的过度规划和建设以及残酷的发展将会产生一系列连锁的负面影响,如商业空置率和库存高、难以吸引投资、经营困难和缺乏人气、以及周边二手房销售价格下降等。

3.数据

商业设施的人均最合理面积是多少?即使在市中心,1平方米也是上限。

那么,有多少企业适合建立呢?有更多的生意更好吗?

答案是否定的。重庆资深商人、房地产市场通四会商业管理有限公司总经理薛俨表示,根据业内普遍接受的法律,即使在市中心的繁华地区,人均1平方米的商业比例一般也是上限,这项业务仍然考虑到购物中心和社区企业等不同的商业形式。高于这个值,也意味着企业过剩,高于该地区的人口需求。

对于居民来说,外出和拥有商业设施肯定会更方便。但是,如果数量太大,或者规模太大,该地区的人口消费不足以支撑,而是会影响该地区的整体生活质量。

薛俨说:“对于一些非城市地区,匹配数据应该更低,例如,对于一些只有社区商业设施的新开发住宅区,人均商业面积仅为0.5左右。”。

4.现状

重庆大部分地区的剩余商业容量足以支撑该地区的消费。

薛俨还认为,只有合适的商业比率才能形成一个地区商业的健康发展。

什么是良性的?主要是指商业卷内各种格式的合理布局,以满足该地区人口的需求,从而避免过多的商业和格式的重复,避免形成不良竞争。

然而,事实上,重庆大部分地区的商业规划量相对饱和甚至过高。

以肇木山地区为例,据了解,随着更多商业项目的开业和出现,加上原有的力帆爱琴海购物公园、星汇两江购物中心、重庆财富中心商城、两江星汇以及该地区新增的商业用地。整个“潘兆沐山”的商业设施总量将超过200万平方米。商业比率实际上足以支撑该地区数十万人的全部消费需求。

总之,商业过剩和商业设施缺乏对人类住区的质量有负面影响。据统计,重庆大部分受欢迎的居住区都有相对充足的商业比例,如昭穆山和中央公园。随着时间的推移,随着越来越多的人生活在这些地区,一个方便的商业氛围肯定会在家庭门口形成。


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